Qué impuestos hay que pagar al vender una vivienda en España
Vender una vivienda en España no solo implica recibir el dinero acordado con el comprador, sino también cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Dependiendo de la situación del vendedor y del tipo de inmueble, los impuestos a pagar pueden variar considerablemente.
En este artículo explicamos qué impuestos deben abonarse al vender una casa en España, cómo se calculan y si existen formas de reducir su impacto.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF es uno de los principales impuestos que se deben pagar al vender una vivienda. Se aplica sobre la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el precio al que compraste la vivienda y el precio al que la vendes.
1.1 Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula básica es:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – (Precio de compra + Gastos asociados a la compra y venta)
Los gastos que pueden restarse incluyen:
- Notaría y Registro de la Propiedad
- Comisiones inmobiliarias
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (cuando se adquirió la vivienda)
- Obras y mejoras realizadas en la vivienda (demostrables con facturas)
Tipo impositivo del IRPF
La ganancia obtenida se integra en la base imponible del ahorro y tributa de la siguiente manera:
- Hasta 10.000€ → 19%
- De 10.000€ a 50.000€ → 21%
- De 50.000€ a 200.000€ → 23%
- Más de 200.000€ → 26%
Exenciones del IRPF
No todas las ventas generan la obligación de pagar IRPF. Existen algunas exenciones importantes:
- Reinversión en vivienda habitual: si el dinero obtenido se usa para comprar otra vivienda habitual, no se paga IRPF.
- Mayores de 65 años: si la vivienda vendida era la habitual del vendedor, queda exenta de tributar por IRPF.
- Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: también pueden acogerse a la exención.
2. Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento de valor del suelo donde se encuentra la vivienda desde que se compró hasta el momento de su venta. Se paga al Ayuntamiento correspondiente.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Existen dos métodos para calcularla:
- Método objetivo: se basa en el valor catastral del suelo y el número de años que han pasado desde la compra.
- Método real: se calcula en función de la ganancia obtenida en la venta.
Quién debe pagarlo
Por norma general, el vendedor es quien paga este impuesto, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.
Casos en los que no se paga plusvalía
- Si el vendedor demuestra que ha vendido la vivienda por un precio inferior al de compra, no tiene que pagar este impuesto.
- Algunas bonificaciones municipales pueden reducir el importe.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros gastos
Pago del IBI en el año de la venta
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo municipal que debe abonarse cada año. En el caso de una compraventa, el pago del IBI del año en curso suele dividirse entre comprador y vendedor según lo acordado en el contrato.
Gastos adicionales
Además de los impuestos, la venta de una vivienda puede implicar otros costes como:
- Gastos de cancelación de hipoteca (si la hubiera).
- Honorarios de notaría y gestoría en caso de que el vendedor asuma parte de estos gastos.
4. Cómo reducir los impuestos al vender una vivienda
Si bien algunos impuestos son obligatorios, existen formas legales de reducir su impacto:
- Aplicar las deducciones del IRPF: incluir todos los gastos asociados a la compra y venta para reducir la ganancia patrimonial.
- Aprovechar exenciones: como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años.
- Negociar la plusvalía municipal: si no ha habido ganancia en la venta, se puede solicitar la exención.
- Planificar la venta: en algunos casos, vender en un ejercicio fiscal diferente puede optimizar la tributación.
5. Lo que debes tener en cuenta antes de vender una vivienda
Antes de cerrar la venta de una vivienda, es fundamental conocer los impuestos asociados y calcular su impacto para evitar sorpresas. El IRPF y la plusvalía municipal son los principales tributos a pagar, pero hay exenciones y estrategias que pueden ayudar a reducir la carga fiscal.