Qué es un contrato de arras y cómo funciona en la compra de una vivienda
El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en el proceso de compraventa de una vivienda. Se trata de un acuerdo entre comprador y vendedor que sirve como garantía antes de la firma del contrato definitivo. En este artículo, explicaremos qué es un contrato de arras, sus tipos, cómo funciona y qué aspectos hay que tener en cuenta para evitar problemas.
1. Qué es un contrato de arras
Un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble en el que ambas partes pactan el compromiso de llevar a cabo la operación. En este documento, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y compromiso de compra, mientras que el vendedor se obliga a respetar el acuerdo en los términos pactados.
Este contrato tiene una doble función:
- Garantizar la intención de compra de la vivienda.
- Establecer las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la operación, incluyendo posibles penalizaciones en caso de incumplimiento de contrato.
2. Tipos de contrato de arras y sus diferencias
Existen tres tipos de contrato de arras que explicamos más detalladamente en otro artículo, pero que convienen mencionar brevemente aquí. Cada uno tiene implicaciones legales y económicas distintas:
Arras penitenciales
Son las más utilizadas en España. Permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato asumiendo una penalización:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada como señal.
- Si el vendedor incumple el acuerdo, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Arras confirmatorias
No permiten la cancelación unilateral del contrato. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios por vía judicial.
Arras penales
Funcionan como una garantía de cumplimiento. En caso de incumplimiento, además de la devolución de las arras (o su pérdida), pueden establecerse indemnizaciones adicionales por los daños causados.
3. Cómo funciona un contrato de arras
Cuándo se firma
El contrato de arras se firma antes de la escritura pública de compraventa ante notario. Se utiliza como garantía para que ambas partes se comprometan a la operación mientras se resuelven cuestiones legales, de financiación o de documentación.
Cantidad que se entrega como señal
La cantidad entregada en concepto de arras suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio total de la vivienda. Aunque no hay un porcentaje fijo establecido por ley, es recomendable que el importe sea suficiente para comprometer a ambas partes sin que suponga un riesgo financiero excesivo.
Cláusulas imprescindibles en un contrato de arras
Para que el contrato tenga validez y evite malentendidos, debe incluir al menos:
- Identificación de comprador y vendedor.
- Datos del inmueble.
- Precio total de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad entregada en concepto de arras.
- Plazo para la firma de la escritura pública.
- Consecuencias en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.
4. Qué hacer si una de las partes incumple el contrato
Si una de las partes decide no seguir adelante con la compraventa, las consecuencias varían según el tipo de arras firmado:
- En las arras penitenciales, el comprador perderá el dinero entregado o el vendedor deberá devolverlo por duplicado.
- En las arras confirmatorias, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.
- En las arras penales, se aplican las penalizaciones establecidas en el contrato.
En caso de conflicto, es recomendable acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar las opciones legales y los pasos a seguir.
5. Aspectos clave a revisar antes de firmar un contrato de arras
Antes de firmar un contrato de arras, es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Revisión del estado legal del inmueble: verificar que la vivienda esté libre de cargas y que el vendedor sea el propietario legítimo.
- Condiciones de la hipoteca: si el comprador necesita financiación, debe asegurarse de que podrá obtener la hipoteca en el plazo acordado.
- Fecha límite para la firma ante notario: asegurar que se dispone del tiempo suficiente para reunir toda la documentación y realizar los trámites necesarios.
- Cláusulas de penalización claras: es recomendable detallar por escrito qué ocurre en caso de que alguna de las partes no cumpla el acuerdo.
6. Lo que debes recordar antes de firmar un contrato de arras
El contrato de arras es un documento fundamental en la compra de una vivienda, ya que define los compromisos de ambas partes y establece garantías en caso de incumplimiento. Es importante conocer los diferentes tipos de arras y sus implicaciones antes de firmar, asegurándose de que el documento recoge todos los detalles necesarios para evitar futuros problemas.
Si tienes dudas sobre el contenido del contrato, consultar con un abogado o experto inmobiliario puede ayudarte a proteger tus intereses y evitar inconvenientes en la transacción.