Fianza en contratos de alquiler: 10 claves que todo propietario debe conocer
La fianza es uno de los aspectos más importantes (y delicados) en cualquier contrato de alquiler. Muchos propietarios no tienen del todo claro qué importe pueden exigir, cómo gestionarla legalmente o cuándo devolverla, lo que suele generar conflictos al final del arrendamiento.
En García Neira, como especialistas en gestión de alquileres en Oviedo, acompañamos a nuestros clientes en cada fase del proceso, y por eso hemos preparado esta guía clara, actualizada y pensada para propietarios como tú. Aquí te explicamos 10 claves fundamentales para entender la fianza en contratos de arrendamiento y como aplicarla correctamente.
1. ¿Qué es la fianza y para qué sirve?
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino debe entregar al inicio del contrato de arrendamiento. Tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, como el pago de la renta, suministros o el cuidado del inmueble.
No debes confundirla con otras garantías adicionales, como avales o seguros de impago. La fianza es obligatoria por ley.
En Asturias, no es obligatorio depositarla en un organismo público, por lo que la conserva directamente el arrendador o la inmobiliaria que gestiona el alquiler.
2. La fianza debe aparecer en el contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la fianza debe figurar en el contrato de arrendamiento, tanto si es de vivienda habitual como de uso distinto (por ejemplo, local comercial)
Omitir esta cláusula no solo es ilegal, sino que puede dificultar reclamaciones futuras. En García Neira nos aseguramos de incluir todas las cláusulas conforme a la normativa vigente.
3. ¿Cuánto se puede pedir de fianza?
Por ley, en contratos de vivienda habitual, se puede exigir una mensualidad de renta como fianza.
Además, el propietario puede solicitar garantías adicionales, como hasta dos mensualidades extra en depósito, un aval bancario o seguro de impago, pero estas no se consideran fianza legal y están sujetas a condiciones específicas.
4. ¿La fianza se puede actualizar?
Sí, pero solo en contratos de larga duración. La actualización solo puede realizarse si el contrato supera:
- 5 años, si el arrendador es persona física.
- 7 años, si es persona jurídica.
Es recomendable incluir en el contrato la forma en que se actualizará la fianza. Si no se indica nada, se aplica el mismo criterio que con la renta.
5.¿Cuándo se debe devolver la fianza?
La devolución debe realizarse al finalizar el contrato, una vez el inquilino haya entregado las llaves y se haya revisado el estado de la vivienda.
No se puede devolver antes de esa revisión, ni se debe usar par compensar impagos o daños hasta que se haya verificado que todo está en orden.
6. ¿Qué plazo hay para devolverla?
El plazo máximo para devolver la fianza es de un mes desde la entrega de llaves. Si no se devuelven en ese tiempo, el inquilino puede reclamar el importe con intereses legales.
En arrendamientos gestionados por organismos públicos (no aplicable en Asturias), ese organismo es el que debe gestionar la devolución.
7. No la uses para compensar la última mensualidad.
Es un error común pero ilegal. Fianza y renta no son lo mismo. El inquilino debe pagar todas las mensualidades hasta el final. La fianza se revisa y, si procede, se devuelve tras comprobar que no hay deudas ni desperfectos.
8. ¿Cuándo puedes quedarte con la fianza?
Puedes retener total o parcialmente la fianza si:
- Hay impagos de renta o suministros.
- Existen daños que no sean fruto del uso normal de la vivienda.
- El inquilino ha incumplido alguna obligación del contrato.
Es importante recalcar que no se puede retener por desgaste natural del uso del inmueble, como pintar o pequeños arreglos tras años de uso.
9. Si no la devuelves sin motivo, pueden reclamártela
El inquilino puede reclamar judicialmente la fianza si ha cumplido con todo lo pactado. Para evitar conflictos, guarda facturas, fotos y todo documento que justifique los posibles daños o impagos.
10. Formaliza por escrito el cierre del contrato y la devolución
Cuando finalice el arrendamiento, haz siempre un documento de entrega de llaves y revisión del inmueble, donde se indique:
- Estado de la vivienda.
- Existencia (o no) de deudas o daños.
- Fecha de finalización y decisión sobre la fianza.
Esto evitará malentendidos y, en caso de problemas, te servirá como prueba.
Recomendación final para propietarios
Gestionar correctamente la fianza es muy importante para evitar conflictos legales y mantener relaciones claras con tus inquilinos. En García Neira, te ayudamos a hacerlo todo de forma profesional, segura y conforme a la ley.
Si vas a alquilar tu vivienda en Oviedo y quieres olvidarte de gestiones, cláusulas o devoluciones problemáticas, ponte en contacto con nuestro equipo. Lo hacemos por ti, desde el primer día.