¿Por qué a un mallorquín le puede interesar invertir en Asturias?

Invertir desde Mallorca en Asturias es atractivo por el menor precio de entrada, la rentabilidad potencial del alquiler en ciudades como Oviedo, Gijón y Avilés, y la diversificación geográfica frente a un mercado balear muy tensionado. Antes de decidir, compara cap rate (NOI/precio), cash‑on‑cash (flujo de caja/efectivo), demanda real por microzona y fiscalidad autonómica (ITP y tasas), y confirma logística y gestión a distancia. Ideal si buscas equilibrio entre coste, liquidez y estabilidad de demanda.

1. Ticket de entrada vs. Mallorca (los números que mandan)

El diferencial de precios entre Baleares y Asturias es contundente. En septiembre de 2025, el precio medio de venta en Baleares se sitúa en 5.090 €/m², mientras que Asturias ronda 1.635 €/m². Esta brecha explica por sí sola por qué muchos inversores de islas miran al norte para ampliar cartera sin hipotecar el alma (ni la cuenta).

Para aterrizarlo, un ejemplo de “cesta básica”: 60 m² en Palma (≈ 5.036 €/m²) suman ~302.160 €; 60 m² en Oviedo (≈ 2.089 €/m²) son ~125.340 €; y 60 m² en el promedio asturiano (≈ 1.635 €/m²) quedan en ~98.100 €. Mismo tamaño, distinto planeta de capital necesario.

Cálculo ilustrativo paso a paso: 5.036 × 60 = 302.160; 2.089 × 60 = 125.340; 1.635 × 60 = 98.100.

2. ¿De dónde saldría la rentabilidad? Demanda y alquiler

El alquiler en Asturias ha mostrado en 2025 un entorno cercano a 9,9–10 €/m²/mes de media autonómica, con Oviedo algo por encima (≈ 10,3 €/m²/mes), lo que respalda operaciones centradas en viviendas bien ubicadas y eficientes. En ciudades universitarias y con polos sanitarios/administrativos, la rotación es ordenada y permite planificar caja.

Si un piso de 60 m² en Oviedo se alquila a 10,3 €/m²/mes, la renta anual rondaría 7.416 €. Tomando el ejemplo de precio de 125.340 €, la rentabilidad bruta se mueve alrededor del 5,9 %; con precios medios autonómicos (98.100 €) y 10 €/m²/mes, la bruta puede acercarse al 7,3 %. Son cifras orientativas: el rendimiento final depende de la microzona, el estado, los gastos y la vacancia.

3. Ventajas específicas para un inversor mallorquín

La primera ventaja es financiera: con el capital que en Mallorca compra un activo modesto, en Asturias puedes optar a una vivienda mejor ubicada o duplicar unidades para repartir riesgo. La segunda es estratégica: la demanda asturiana no depende tanto de la ultra‑estacionalidad turística; combina universidad, sanidad, industria y administración, lo que suaviza baches. Tercera, la liquidez: en ciudades medias, pisos con garaje, ascensor y buena luz se venden y se alquilan más predeciblemente que tipologías raras.

En lo logístico, existen vuelos directos estacionales entre Palma (PMI) y Asturias (OVD) y conexiones con escala todo el año vía península, algo que facilita visitas puntuales de control o entrega de llaves si decides gestionar tú mismo. Las rutas cambian por temporada y aerolínea, así que conviene comprobar disponibilidad antes de planificar.

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4. Desventajas (y cómo mitigarlas)

La distancia complica la autogestión. Se mitiga con gestores de alquiler y procesos claros (check‑in/out, inventarios fotográficos, mantenimiento programado). El clima y la edad media del parque inmobiliario exigen mirar con lupa envolvente, ventanas, ITE y eficiencia: mejor una reforma bien hecha que un “chollo” que gotea sorpresas.

En la fiscalidad, hay que hilar fino: el ITP se paga al comprar vivienda usada y varía por comunidad autónoma. En Asturias, a fecha de consulta, la tabla general de TPO para vivienda indica 8 %, 9 % y 10 % por tramos de base liquidable; además, existen tipos específicos (p. ej., vivienda protegida o zonas rurales con riesgo de despoblación). En Baleares, la ATIB publica la normativa y modalidades (con tramos y supuestos propios) y conviene revisarla con tu asesor porque puede cambiar. 

5. Dónde mirar (sin casarte con una sola ciudad)

Oviedo ofrece estabilidad institucional, demanda de HUCA y universidad; Gijón añade músculo portuario e industrial y un mercado de alquiler vivo; Avilés equilibra precio y servicios; en la costa oriental (Llanes, Ribadesella) la vivienda pasa por filtros de uso turístico que debes revisar con lupa si vas a explotación vacacional. Para una cartera que se gestione “en piloto automático”, las capitales comarcales con buen transporte y garaje suelen ganar enteros frente a ubicaciones aisladas muy baratas pero con vacancia caprichosa.

6. Cómo saber si es una buena oportunidad (el método que evita sustos)

Piensa en tres capas. Primero, la microzona: camina el barrio (colegios, bus, aparcamiento, ruido, orientación). Segundo, la técnica: ITE y derramas, estado de cubierta/fachada, ascensor, ventanas y certificación energética. Tercero, la financiera: estima la renta anual, resta gastos operativos (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión) y calcula NOI. Con el NOI, obtén un cap rate (NOI/precio) que te sirva de “mínimo aceptable” según riesgo; si financias, calcula además el cash‑on‑cash (flujo de caja tras deuda/efectivo invertido). Si el activo pasa el filtro de cap rate y, además, tu cash‑on‑cash es positivo incluso con 1 mes de vacancia, estás más cerca de una decisión sólida.

Si quieres aprender a calcular tú mismo estas métricas, puedes consultar nuestra guía completa sobre cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler.

7. Logística desde Mallorca: gestión, viajes y realidad operativa

Si solo puedes volar algunas veces al año, externaliza gestión de inquilinos y mantenimiento. Deja cerrado por contrato quién hace qué (averías, actualizaciones de renta, inspecciones) y usa reportes con fotos/videos. Cuando planifiques visitas, compara vuelos directos estacionales y conexiones vía Madrid/Barcelona; a efectos prácticos, una inspección trimestral bien planificada evita la falsa dicotomía “o vivo allí o no invierto”. 

8. Fiscalidad autonómica: brújula, no dogma

No hay atajos mágicos: ITP y otros tributos se definen por comunidad y por supuestos concretos. En Asturias, hoy existen tramos del 8–10 % para transmisión de inmuebles usados y tipos específicos (por ejemplo, vivienda protegida y medidas contra la despoblación); comprueba siempre los detalles en la Sede de Tributos del Principado. En Baleares, consulta la ATIB para ver tramos, bonificaciones y documentación antes de mover ficha. Un asesor fiscal que entienda dos territorios vale su peso en paz mental. 

9. Mini‑caso ilustrativo (reproducible y honesto)

Supón que encuentras en Oviedo un 60 m² en buen estado y garaje por ~125.340 €. Con un alquiler objetivo de 10,3 €/m²/mes, la renta anual serían 7.416 €. Si los gastos operativos suman 1.500 €/año, tu NOI queda en 5.916 €. El cap rate (NOI/precio) rondaría 4,7 %; si lo comparas con el cap rate sobre precio medio autonómico (98.100 € y 10 €/m²/mes ≈ 7.200 €/año de ingresos; gastos 1.500 €; NOI 5.700 €), el cap sube a ~5,8 %. No es promesa, es escuela de cálculo: juega con vacancia, gastos y precio… y que decida la calculadora, no el antojo.

10. Conclusión: cuándo tiene sentido para un mallorquín

Tiene sentido cuando buscas diversificar fuera de un mercado de entrada carísima, aspiras a rentabilidad razonable con demanda estable y estás dispuesto a profesionalizar la gestión. Asturias premia el piso práctico (luz, garaje, ascensor y eficiencia) en microzonas con empleo y servicios. Si haces los números con disciplina —cap rate, cash‑on‑cash, provisiones y vacancia— y la logística encaja, el norte puede ser una brújula estupenda para tu cartera.

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