Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler
Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler (en 5 pasos):
Estima la renta anual = renta mensual × 12 × (1 − tasa de vacancia).
Resta gastos operativos anuales (comunidad, IBI/impuestos, seguro, mantenimiento, gestión, suministros comunes).
Obtén el NOI (ingreso operativo neto) = ingresos − gastos operativos.
Cap rate = NOI ÷ valor de mercado del inmueble × 100.
Rentabilidad neta (sin hipoteca) = (ingresos − gastos operativos) ÷ inversión total × 100;
Cash‑on‑cash (con hipoteca) = flujo de caja anual tras deuda ÷ efectivo invertido × 100.
Por qué estas métricas importan (y en qué se diferencian)
Cuando una inversión inmobiliaria sale bien, no es por arte de magia: es por medir bien qué rinde el activo y qué rinde tu dinero. La rentabilidad bruta es un vistazo rápido (ingresos sin descontar nada); la neta ya elimina gastos operativos; el cap rate mide el rendimiento del activo con independencia de cómo lo financies; y el cash-on-cash se centra en el rendimiento de tu dinero contante y sonante tras pagar deuda. Usarlas juntas evita sesgos: un piso puede tener un cap rate decente y, sin embargo, un cash-on-cash pobre si la financiación es exigente.
Paso a paso: del alquiler anunciado al número que sí sirve
Empieza por lo observable. Si el piso se alquilará por 900 € al mes, no caigas en la trampa de multiplicar por doce sin más. Modela vacancia (por prudencia, un mes al año cuando no tengas histórico) y calcula así tu renta anual esperada. Después, suma gastos operativos: comunidad, IBI/tributos, seguro, mantenimiento ordinario, gestión y cualquier suministro a cargo del propietario. No metas todavía hipoteca ni reformas estructurales; esos no son operativos.
La resta de ingresos menos gastos operativos te da el NOI (Net Operating Income). Con él puedes calcular:
Cap rate (%) = NOI ÷ valor de mercado del inmueble × 100.
Úsalo para comparar activos entre sí, con o sin deuda.Rentabilidad neta (%) = NOI ÷ inversión total × 100, donde inversión total incluye precio + impuestos y gastos de compra + reforma inicial.
Úsalo para comprobar si el coste de entrada está bien calibrado.Cash-on-cash (%) = (NOI − cuotas anuales de hipoteca) ÷ efectivo invertido × 100.
Úsalo para responder a la pregunta clave: “¿qué rinde lo que yo pongo?”.
Ejemplos con números realistas
Caso A — Compra sin hipoteca
Imagina un precio de 140.000 €, con 14.000 € en impuestos y notaría y 6.000 € de reforma ligera. Tu inversión total serían 160.000 €. Si alquilas a 850 €/mes y asumes una vacancia de un mes, la renta anual sería 9.350 €. Tras 1.500 € de gastos operativos, obtienes un NOI de 7.850 €. Con esos datos, el cap rate sobre precio es 5,61 % y la rentabilidad neta sobre inversión total, 4,91 %. Esa diferencia es normal: los gastos de entrada “pesan” al principio.
Caso B — Financiación al 80 %
Si financias 112.000 € y pagas ~6.035 € al año de cuotas, tu flujo de caja tras deuda sería 1.815 €. Como efectivo invertido habrás puesto 48.000 € (entrada + gastos + reforma), así que el cash-on-cash rondaría el 3,78 %. ¿Es bueno o malo? Depende del riesgo de vacancia, del potencial de subir rentas y de si existen alternativas más líquidas con igual o menor riesgo.
Qué gastos sí cuentan (y cuáles no) en el NOI
El NOI solo descuenta gastos operativos repetibles y necesarios para explotar la vivienda: comunidad, IBI, seguro, pequeñas reparaciones, gestión y suministros a cargo del propietario. No incluye la hipoteca, ni amortizaciones ni capex (reformas estructurales o mejoras que alargan la vida útil del activo). Esas partidas van en tu inversión total o en hojas separadas de provisiones.
Vacancia, mantenimiento y otras suposiciones sensatas
El futuro viene sin manual de instrucciones. Si no tienes histórico, modela un mes de vacancia al año y una provisión de mantenimiento de entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble. Ajusta estas cifras a la microzona: viviendas pequeñas cerca del transporte y con garaje suelen rotar mejor; tipologías singulares en periferia requieren más prudencia.
Errores que distorsionan el Excel
Dos fallos son clásicos. Uno, confundir bruta con neta y cantar victoria antes de restar nada. Dos, “contaminar” el cap rate con la hipoteca: el cap habla del activo, no de tu préstamo. A partir de ahí, el tercer pecado es fiarlo todo al primer año. Estresa los números: ¿qué ocurre si sube un punto el tipo de interés, si la vacancia se alarga o si la comunidad aprueba una derrama moderada?
Fórmulas (por si quieres comprobarlo a mano)
Renta anual = renta mensual × 12 × (1 − vacancia)
NOI = renta anual − gastos operativos
Cap rate (%) = (NOI ÷ valor de mercado) × 100
Rentabilidad neta (%) = (NOI ÷ inversión total) × 100
Cash-on-cash (%) = ((NOI − cuotas anuales) ÷ efectivo invertido) × 100
Preguntas frecuentes
¿Cap rate y rentabilidad neta son lo mismo?
No. Ambas usan el NOI, pero el cap rate divide por valor de mercado y la neta por inversión total (incluye gastos y reforma).
¿Qué vacancia usar si no tengo datos?
Como punto de partida prudente, un mes al año. Luego ajusta por barrio, tamaño y demanda de esa tipología.
¿Cómo comparo dos ciudades o zonas?
No te quedes en el porcentaje: compara cap rate, liquidez (días en mercado), crecimiento de rentas esperado y riesgos regulatorios.
¿Dónde coloco la reforma grande?
Como capex: súmala a la inversión total. Puedes añadir una provisión anual si prevés reposiciones (caldera, ascensor, ventanas).