Plusvalía venta piso en Oviedo: ¿cuánto se paga realmente?
La plusvalía por venta de piso en Oviedo es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava exclusivamente el aumento de valor del suelo urbano desde que se adquiere hasta que se transmite; la construcción no entra en la base imponible. Tras la reforma estatal, solo se paga si hay incremento y el contribuyente puede optar por el sistema de cálculo que le resulte más favorable.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Concepto del impuesto sobre incremento de valor
La plusvalía municipal es un tributo local de devengo instantáneo en el momento de la transmisión (venta, donación o herencia) que recae sobre el terreno de naturaleza urbana. El sujeto pasivo en una compraventa es el transmitente (vendedor); cuando el vendedor es no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente.
Diferencia entre plusvalía municipal y plusvalía económica
- Plusvalía económica: la ganancia patrimonial que obtienes al vender (precio de venta menos precio de adquisición, con gastos y tributos asociados). Se declara en IRPF o IRNR.
- Plusvalía municipal: tributo local calculado sobre el valor catastral del suelo y el periodo de tenencia, independiente de la ganancia o pérdida total de la operación, aunque actualmente no se exige si no existe incremento real del valor del terreno.
Papel del Ayuntamiento de Oviedo
El Ayuntamiento de Oviedo aprueba su Ordenanza Fiscal con el tipo impositivo (dentro del límite legal del 30%), posibles bonificaciones y si la gestión es por autoliquidación o declaración. También aplica los coeficientes por años de propiedad dentro de los máximos estatales, con posibilidad de minorarlos.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Valor catastral del suelo de la vivienda
Para el cálculo de plusvalías, toma el valor catastral del suelo que figura en el último recibo del IBI. Si el inmueble tiene un único valor catastral (suelo + construcción), usa el porcentaje de suelo que aparece en el Catastro/IBI.
Años de titularidad del inmueble
Cuenta los años completos transcurridos entre la fecha de adquisición y la de transmisión. La norma fija tramos de antigüedad y a cada tramo se le asocia un coeficiente máximo que actualiza el Estado periódicamente.
Porcentaje del impuesto fijado por el Ayuntamiento
La cuota se obtiene aplicando a la base imponible el tipo impositivo aprobado por el Ayuntamiento. Límite legal: 30%. Las Ordenanzas pueden incorporar bonificaciones (por ejemplo, en transmisiones mortis causa de vivienda habitual), que minoran la cuota.
Ejemplo práctico de cálculo de plusvalía
Supuesto ilustrativo de plusvalía venta piso Oviedo (valores ficticios):
- Valor catastral del suelo: 60.000 €
- Años de posesión: 8 años
- Coeficiente municipal aplicable: 0,10 (dentro de los límites estatales)
- Tipo impositivo municipal: 26%
Cálculo objetivo (coeficientes):
Base imponible = 60.000 € × 0,10 = 6.000 €
Cuota = 6.000 € × 26% = 1.560 €
Cálculo de plusvalía real (si resulta más favorable):
Precio de compra 150.000 € → venta 160.000 €. Supón que el peso del suelo en Catastro es 40%.
Incremento real del terreno = (160.000 – 150.000) × 40% = 4.000 €
Cuota = 4.000 € × 26% = 1.040 €
En este caso, podrías elegir el sistema real y pagar 1.040 €, al ser más bajo que el resultado del método objetivo. Si no hay incremento real, no se devenga el impuesto.
Te ayudamos con la plusvalía
¿Cuándo se paga la plusvalía?
- Ventas y donaciones (inter vivos): dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.
- Herencias (mortis causa): 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses previa solicitud.
El pago y la presentación se realizan ante el Ayuntamiento de Oviedo conforme a su procedimiento (autoliquidación o declaración con liquidación administrativa).
¿Qué porcentaje se paga de plusvalía al vender un piso?
No existe un porcentaje único. La cuota depende de tres variables: valor catastral del suelo, años de tenencia (coeficiente) y tipo impositivo municipal. El tipo no puede superar el 30% y los coeficientes se sitúan por tramos de antigüedad; el Ayuntamiento puede ajustarlos a la baja dentro de los límites estatales. Para una estimación previa de cuánto se paga de plusvalía, revisa el recibo de IBI para obtener el valor del suelo, calcula la base con el coeficiente del tramo de años y aplica el tipo de la Ordenanza vigente.